Организации, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость

Организации, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость (real estate investment trust, REIT), существуют с 1960-х годов. В первое время они в основном занимались держателями ипотечных закладных. Однако в 1980-х REIT начали приобретать права на некоторые виды собственности, прежде всего отели, офисные здания, апартаменты, торговые центры и дома для престарелых. Сегодня около 300 REIT имеют общую рыночную стоимость в 70 млрд долл. и предлагают свои акции на фондовых биржах. Инвесторам нравятся эти организации, поскольку здесь не надо платить корпоративный подоходный налог, и в соответствии с законом 95% чистого дохода распределяется среди акционеров. Поскольку акции REIT котируются на бирже, их гораздо легче приобрести или освободиться от них, чем в условиях ограниченного партнерства или прямого владения собственностью. Особую активность инвестиционные компании, управляющие недвижимостью, проявляют в гостиничной индустрии.

Двумя ведущими корпорациями этого типа являются Patriot American Hospitality и Starwood Lodging Trust. Patriot American Hospitality приобрела Wyndham Hotels, которая стала ее действующей компанией, и предоставила ей бренд, уважаемый в мире бизнеса. Starwood Lodging Trust за 1,4 млрд долл. купила Westin Hotels, а в конкуренции с Hilton заполучила еще и ITT Sheraton. Patriot и Starwood — единственные компании типа REIT, получившие право как на владение собственностью, так и на управление ею.

  1. Назовите причины, объясняющие, почему вы хотели бы построить гостиницу, владеть и управлять ею.
  2. Приведите причины (согласно тексту), объясняющие, почему вообще люди строят гостиничные инфраструктуры, владеют и управляют ими?

В отличие от других стран, в США нет официальной, утвержденной правительством классификации гостиниц. Однако на практике такая классификация существует. Так, American Automobile Association (AAA) делит гостиницы по так называемым «бриллиантам», а Mobile Travel Guide — по системе «звезд» — до пяти.

AAA инспектирует отели в национальном масштабе с 1977 г. Из 41 тыс. отелей, расположенных в США, Канаде и Мексике, высшей оценки «пять бриллиантов» удостаиваются менее 2%. В 2000 г. этот статус имели 58 отелей и курортов этих стран. 12 из них получили обе высшие награды — и «пять бриллиантов», и «пять звезд».

Для ежегодной классификации отелей на территориях США, Канады, Мексики и Карибского побережья ААА использует систему критериев описательного типа (табл. 4.3).

  • «один бриллиант» — простой внешний вид здания отеля со стороны основной дороги и самые необходимые условия для проживания;
  • «два бриллианта» — среднее по виду здание отеля со стороны основной дороги, простое ландшафтное оформление территории и приличный внутренний интерьер;
  • «три бриллианта» — в отличие от первых двух категорий более высокий уровень обслуживания и комфорта;
  • «четыре бриллианта» — отличный внешний вид здания и территории со стороны основной дороги и уровень услуг, заранее предупреждающий просьбу гостя;
  • «пять бриллиантов» — максимально высокий уровень обслуживания, комфорта и ассортимента услуг, предоставляемых гостям.

Отели могут классифицироваться и по другим параметрам: месту расположения, цене, типу предоставляемых услуг. Это позволяет гостям делать выбор как по общим критериям, так и по собственному опыту. Классификацию отелей по типам можно представить и в следующем виде:

  • отели городского центра — класса люкс, первого класса, среднего класса, экономкласса, апартаменты;
  • курортные отели — класса люкс, среднего класса, экономкласса, апартаменты, кондоминиумы, таймшерные, для проведения конференций и совещаний;
  • отели аэропортов — класса люкс, среднего класса, экономкласса, апартаменты;
  • мотели на трассе — среднего класса, экономкласса, апартаменты;
  • отели при казино — класса люкс, среднего класса, экономкласса;
  • отели с полным ассортиментом услуг;
  • отели с конференц-центрами;
  • отели экономкласса;
  • отели для длительного проживания;
  • отели категории «ночлег и завтрак».

Гостиничную отрасль можно классифицировать и по ценам. В табл. 4.4 приводится перечень национальных или основных региональных брендовых гостиничных сетей в каждом сегменте рынка, а в табл. 4.5 в обобщенном виде представлены рекомендации по ранжированию гостиничных заведений.

Лобби Минимальная площадь: резервирование номеров, рецепшн, ограниченное число мест для отдыха, минимальное число декоративных украшений и эстампов Средняя площадь: резервирование номеров, рецепшн, ограниченное число мест для отдыха, ковровое покрытие на полу, простые художественные украшения на стенах, немного растений Большая площадь: резервирования, рецепшн, достаточное число мест для отдыха, сгруппированных в нескольких местах, ковровое покрытие на полу, художественные и декоративные украшения хорошего качества и в хороших рамах, живые растения, тележки для перевозки багажа, коридорные Большая площадь с атрибутами исторической ценности: резервирование номеров и рецепшн из ценных пород дерева или мрамора, достаточное число мест для отдыха, сгруппированных в нескольких местах; деревянный или покрытый ковром пол, дорогие светильники, художественные и декоративные украшения высокого качества, изобилие живых растений, фоновая приятная музыка, рецепшн для прибывающих и убывающих, коридорные Большая площадь с атрибутами исторической ценности: резервирование номеров и рецепшн из ценных пород дерева или мрамора, достаточное число сгруппированных мест для отдыха, дорогие светильники, множество художественных и декоративных украшений высокого качества, изобилие живых растений и свежих цветов, фоновая приятная музыка, разделительный рецепшн для прибывающих и убывающих, коридорные, консьерж-служба,